Archivio per dicembre 2010

Immobiliare Casa – Bilancio 2010 e Previsioni 2011 – Assoedilizia

dicembre 28, 2010

Sul settore pende la spada di Damocle della ventilata patrimoniale nonché del rischio di un inasprimento fiscale come conseguenza del federalismo.

MERCATO IMMOBILIARE:  NEL 2011 MODERATA RIPRESA SE LA POLITICA LIBERERA’ LE RISORSE DEI RISPARMIATORI

Lo afferma il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici.

Bilancio 2010 e previsioni 2011.

L’andamento nelle città di Milano, Roma, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Palermo  

Milano,  28 dicembre 2010

 – Secondo Assoedilizia  nel 2010 l’investimento immobiliare ha riscaldato il motore, pronto a ripartire nel 2011. A meno che…

Speranze e timori sono riassunti in queste cifre e valutazioni. Nel 2010 leggero progresso del mercato (620.000 unità immobiliari vendute, più 3,3% rispetto al 2009): la Lombardia, il più importante mercato nazionale assieme al Lazio, dovrebbe registrare nel 2010 oltre 130.000 compravendite;  è continuato anche nel 2010 il ribasso dei valori (meno 2,2%), ma una risalita analoga si avrà nel 2011.

Al Nord il mercato residenziale ha registrato un aumento delle compravendite del 2,5%, al centro di oltre l’1%, mentre al Sud c’è stato un calo del 14%: un trend che conferma la diversa disponibilità di risorse per rispondere alla crisi.

Fenomeno diffuso in tutto il Paese: un incremento delle vendite nei capoluoghi e un calo nella provincia.  Qualche altro dato:  Milano guida la classifica con più 20%, seguono Roma con  14%,  Bologna 7%, Genova 1,5%; mentre sono in calo Torino con meno 2,5%, Firenze  con 7,5% e Palermo  con 10,6%.

Invariata la redditività degli affitti, stabile al 4,9% lordo, che si riduce a meno del 1,5 %  – 2% al netto dell’attuale tassazione e degli altri oneri; mentre è calato il prezzo degli uffici del 3,3% e si riducono anche i canoni d’affitto (-4,6% su base annua).
Da rilevare un fortissimo aumento della morosità nelle locazioni, soprattutto nel settore diverso dall’abitativo (negozi, locali pubblici, attività artigianali ecc.): conseguenza diretta della crisi economica in atto.

Nel complesso, dopo la stabilizzazione, una moderata ripresa a conclusione di un triennio negativo.

Il relativo ottimismo per il 2011 viene dal fatto che resta elevata la fiducia delle famiglie italiane (23%) nell’investimento nel mattone, anche se il 22% pensa che i risparmi vadano mantenuti liquidi (il 40% non ha risparmi e solo il 5% pensa alla Borsa).

In sofferenza ancora gli hinterland delle grandi città, dove occorreranno almeno un paio d’anni per assorbire l’invenduto anche per l’eccesso di produzione (il nuovo sconta cali di prezzo che possono arrivare al 20%).

A soffrire maggiormente, nonostante i tassi dei mutui siano al minimo storico, gli alloggi sotto i 250.000 euro, destinati alla “fascia povera” – giovani ed immigrati –  più duramente colpita dalla crisi e dalla stretta delle banche.
Ciò condiziona, ovviamente, anche le locazioni, in calo per il quinto anno consecutivo (meno 1,5-2%).

Mercato in trepida attesa di liberare risorse potenziali in previsione di quanto avverrà durante il 2011 nell’economia e nella politica.

Innanzitutto una affermazione tranquillizzante viene dal presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici:
nonostante le turbolenze in campo economico e finanziario internazionale che si profilano secondo alcuni analisti, non ci sarà il crack del mercato immobiliare.
Infatti,  a differenza di quanto successo in Usa, Irlanda, Spagna, Gran Bretagna le proprietà immobiliari (case, negozi, terreni) sono detenute da una grande maggioranza degli italiani (47 milioni di persone) che, se da un lato impedisce una grande mobilità di compravendite (il flottante è pari all’1,5% del totale a fronte del 4% dei Paesi suddetti), dall’altro garantisce una sostanziale stabilità dei valori.

E la ripresa. A condizione che non intervengano gravi fattori di squilibrio dovuti a scelte di politica interna.

Che sono:-  sovraofferta di nuova produzione edilizia (si calcola che già oggi a Milano siano decine di migliaia gli alloggi di fascia medioalta e alta e centinaia di migliaia di metri quadrati di uffici e negozi non occupati) con l’ effetto prospettico di un ulteriore calo della domanda di locazione;

 – progressiva finanziarizzazione della produzione edilizia che risponde all’esigenza di collocazione di capitali più che a comprovate esigenze del mercato;

– aumento dei costi delle opere edilizie dovuti principalmente alle normative di risparmio energetico e ad obblighi di ammodernamento di impianti tecnologici per nulla obsoleti;

– penalizzazione ulteriore degli “immobili a reddito” (locazione) che vede dal 2007 un calo costante dei redditi da locazione e dei valori degli immobili, cui si aggiunge l’aumento dei costi di gestione del patrimonio immobiliare (spese amministrative e manutentive ed oneri fiscali e parafiscali);

– patrimoniale. Nel Programma nazionale di riforma inviato dal governo a Bruxelles, laddove si fa riferimento al decreto sul federalismo fiscale, si parla esplicitamente di “spostare il prelievo dalle persone alle cose … dalla tassazione sui redditi personali alla tassazione sulle proprietà e sui consumi”, in linea con le indicazioni Ocse (per carico fiscale l’Italia è al terzo posto in Europa dopo Danimarca e Svezia).

Mentre non decolla il Piano Casa (doveva muovere oltre 50 miliardi di euro in Italia e 6 miliardi in Lombardia) il mercato della casa denuncia ancora una volta l’assenza di una razionale politica.

Due dati la riassumono: in Lombardia, a fronte di 50.000 alloggi ultimati nell’anno o in fase di ultimazione e invenduti, quindi disponibili sul mercato della compravendita – nella sola città di Milano i grandi progetti edilizi in fase di attuazione prevedono una produzione di oltre 10.000 nuovi alloggi molti dei quali di alto standard qualitativo – 60.000 famiglie (20.000 a Milano) sono alla ricerca di una casa dignitosa che non possono permettersi, né in proprietà, né in locazione.

E ancora: oltre 600.000 sono le famiglie italiane che non riescono od hanno difficoltà a pagare l’affitto, ma i fondi statali per l’affitto sociale stanno per essere  praticamente azzerati: da 133 mln (nel 2001 erano 260) dello scorso anno ai 33 del 2011 e 2012.  Una maggiore offerta di alloggi privati in locazione potrebbe derivare dalla cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti (tasse più basse  per i proprietari) che potrebbe di conseguenza portare ad un calmieramento dei costi dell’abitazione in locazione, con conseguente livellamento  dei prezzi delle compravendite ; ma la bozza del decreto legislativo è ancora all’esame del Parlamento. 

Una accorta politica per la casa, nazionale e locale, potrebbe togliere dall’incertezza molte famiglie di risparmiatori che intendono investire risorse, magari di non grande entità ma diffuse, nel settore immobiliare.  Ma vincoli normativi, tassazioni ingiuste ed elevate e sperequate, assenza di ulteriori meccanismi di incentivazione sul modello delle detrazioni Irpef sulle ristrutturazioni edilizie e sull’efficienza energetica ( pensiamo ad esempio all’abbattimento del costo dei mutui ), o di detassazione di investimenti virtuosi (esenzioni per chi costruisce case destinate alla locazione), inducono all’attesa.

Il fatto, denunciato da alcuni esperti, di una mancanza di prodotti immobiliari a prezzi accessibili – indicato come un’altra causa dei mancati investimenti – è la conseguenza diretta della assenza di una corretta politica per la casa.

Assoedilizia, oltre ai suggerimenti dianzi indicati, avanza alcune proposte.

Innanzitutto tassare l’immobile sulla base del reddito che produce anziché del suo valore di mercato; equiparare la tassazione dei redditi immobiliari a quella delle rendite finanziarie; quindi attuare forme e formule per agevolare la locazione e una collaborazione tra operatori pubblici e privati: in Francia, ad esempio, il governo e un’associazione che aiuta i meno abbienti a trovare casa hanno stipulato un accordo secondo il quale lo Stato risponde direttamente se l’inquilino è nell’impossibilità di pagare l’affitto.

Sul piano amministrativo si auspica che si riescano finalmente a rinnovare gli accordi proprietari-inquilini sul cosiddetto contratto di locazione agevolato, nelle città, come Milano, nelle quali tale contratto ha dato scarsi se non nulli risultati.

Ma si potrebbero attuare anche altre iniziative a costo zero per i bilanci pubblici: regolarizzare, rendendoli abitabili, i capannoni e i laboratori dismessi (a Milano tra gli 8 e i 10.000): questi loft dalla sempre più apprezzata modularità interna, sono molto richiesti da giovani coppie e da studenti universitari (a Milano 46.000 su un totale di 175.000 provengono da altre città). Per evitare che la città perda progressivamente il tradizionale ruolo di “capitale del sapere”. 

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“Viaggio nell’Italia delle case dimenticate ‘Son due milioni facciamole rinascere’” – Articolo pubblicato su La Repubblica il 27.12.2010

dicembre 27, 2010

Articolo in formato pdf:
Repubblica

Case abbandonate, diroccate inutilizzate – Intervista a Colombo Clerici – Repubblica, dic. 2010

dicembre 27, 2010

Dichiarazioni del presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici  in sede di intervista a Repubblica pubblicata il 27 dic.2010 

 *     *     *

Sono oltre 2 milioni le case diroccate e inutilizzate, prevalentemente ubicate nelle campagne (ma molte si trovano in posizioni panoramiche privilegiate): casolari, casupole, baite, ville rustiche, antiche magioni, casali, rocche, cascinali.

Iscritte al catasto terreni o al catasto fabbricati ovvero abusive o non iscritte ai catasti.
Non infrequenti gli immobili del demanio civile e militare.

A) Considerazioni

Il mondo edilizio urbanistico di oggi si presenta come un mondo del tutto costruito.

Nel nostro Paese, in particolare, si tratta di un mondo costruito nel corso di secoli e secoli.

Ci sono stati periodi di accelerazione del processo di costruzione delle città in concomitanza con i vasti processi di inurbamento che hanno connotato i periodi postbellici successivi ai due grandi conflitti mondiali.

Questa situazione spiega alcuni fenomeni caratteristici della situazione italiana e dà ragione ad alcune linee-guida che dovrebbero contrassegnare l’azione futura nel campo edilizio-urbanistico.

Spiega ad esempio la logica della conservazione edilizia dominante nella cultura urbanistica in Italia ed il perché, mentre in altre epoche con le risorse pubbliche si costruivano, in termini infrastrutturali, interi pezzi di città in tempi relativamente brevi, oggi queste risorse non bastino nemmeno a sostenere gli interventi di manutenzione dell’esistente.

Spiega altresì perché si debba al giorno d’oggi privilegiare la razionalizzazione dell’utilizzo del patrimonio edilizio esistente (in termini di recupero strutturale e funzionale dell’esistente) evitando processi di dispersione e di sovracconsumo delle risorse territoriali, nonché episodi di destrutturazione del tessuto urbano consolidato, massimamente ove questo presenti caratteristiche di storicità: tentazione a cui oggi cede qualche strumento urbanistico di nuova generazione.

Nel corso del processo di sviluppo degli insediamenti edilizi urbani, extra urbani ed agricoli, non sempre si è proceduto secondo linee guida ordinate e preordinate: anzi, se può dirsi, si è proceduto semmai all’opposto.
I Comuni e gli enti pubblici sono stati costretti il più delle volte ad “inseguire” gli insediamenti generati dall’iniziativa privata, con grande dispendio e dispersione di risorse territoriali e finanziarie nonché scarsi risultati sul piano di un razionale sviluppo urbano.

Sicché oggi, il patrimonio edilizio abbandonato, diroccato, degradato, inutilizzato o sottoutilizzato (così come d’altronde il patrimonio storico-artistico-monumentale-edilizio, difficile in sé da gestire)  si presenta prevalentemente disperso sul territorio e scoordinato rispetto ai flussi di utilizzazione in atto.

Sono queste, soprattutto, le ragioni del fatto che si riscontri, nel nostro Paese, una tale quantità di immobili abbandonati e degradati.

B) Suggerimenti accompagnatori dello studio:

– Semplificazione dei procedimenti autorizzatori per gli interventi edilizi di recupero;

– Deroga agli strumenti urbanistico-edilizi, per consentire aumenti volumetrici e cambi di destinazioni funzionali.

 – Agevolazioni fiscali;

– Incentivi economico-finanziari

– Regolarizzazione catastale

Le conclusioni ed i suggerimenti derivanti da questo quadro hanno ispirato nel tempo provvedimenti legislativi quali il piano-casa in deroga ai piani regolatori; le misure di semplificazione procedimentali ad esempio  la SCIA;   la normativa varata nel 2010 sull’accertamento della regolarità catastale degli immobili: il cosiddetto accatastamento delle case fantasma ( art.19 commi 10 e 11 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”).

 SCHEDE STATISTICHE

VETUSTA’ EDIFICI ITALIANI

 –       Età patrimonio residenziale (ultimi dati ufficiali a disposizione)

Epoca  costruzione  –       N° per mille  –       % 

 –  Ante 1919                – 4.745                        – 16,6 %

 –   1919-1945             – 2.634                        –  9,2% 

 –   1946-1960             – 4.096                        –  14,2%  

 –   1961-1971             – 6.090                        –  21,3%  

 –   1972-1981             – 4.940                        –  17,2 %  

 –  1982-1991              – 2.523                        –  8,7  %

 –  1992-2006              – 3.675                        –  12,9 %  

 –       Totale                 – 28.703                      –   100 %  

   dati elaborati da Assoedilizia

 
DENSITA’ DI ALLOGGI

Abitazioni ogni 100 abitanti                2006      

 REGIONI                                    ALLOGGI PER 100 ABITANTI

Valle D’Aosta                                                          81
Liguria                                                                       61,5
Molise                                                                        59,3
Calabria                                                                     55,4
Piemonte                                                                  51
Sicilia                                                                          50,8
Abruzzo                                                                     50
Friuli                                                                           49,8
Trentino Alto Adige                                              49,7
Basilicata                                                                   48,7
Sardegna                                                                    48,4
Emilia Romagna                                                      47
Toscana                                                                      46,6    
Lazio                                                                            45,8
Puglia                                                                           45,3
Marche                                                                        44
Lombardia                                                                 43,7
Veneto                                                                         42,5    
Umbria                                                                        42,5
Campania                                                                   37,9
 
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Ambasciata Svizzera – Colombo Clerici esprime solidarietà ad Ambasciatore di Svizzera – dic. 2010

dicembre 23, 2010

Il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, socio fondatore dell’Associazione culturale di diritto svizzero “Carlo Cattaneo” di Lugano nell’esprimere all’ Ambasciatore di Svizzera in Italia Bernardino Regazzoni la solidarietà per l’aggressione di cui è stata vittima in data odierna un addetto all’Ambasciata di Roma. Ha dichiarato:

“Signor Ambasciatore, il mio pensiero innanzitutto va alla persona ferita ed alla sua famiglia, cui La prego di far pervenire i sensi della più sentita solidarietà e del profondo dispiacere per l’accaduto.

Vorrei ricordare, in questa occasione, la profonda amicizia e l’affinità culturale che legano i nostri due popoli, e che non derivano solo da un percorso storico comune, ma affondano, oggi più che mai, le loro radici in un impegno quotidiano di vita comune, nella cultura, nelle arti, nelle scienze, nel lavoro, nell’economia.

Non sono gesti inconsulti, anche se forieri di dolore, a minare la solidità dei rapporti tra i nostri popoli.

Ciò che è avvenuto, proprio nei giorni in cui dovrebbero dominare sentimenti di pace e di serenità, ci rattrista e ci fa pensare che l’impegno di ciascuno deve accrescersi, se gli uomini vogliono la pace.

Il messaggio natalizio ha questo significato; e non sia che un gesto inqualificabile lo abbia ad incrinare.”

Regolarizzazione catastale – Richiesta al Governo di proroga del termine 31 dicembre 2010

dicembre 22, 2010

Atteso il fatto che sono a tutt’oggi ancora centinaia di migliaia le posizioni che attendono di essere regolarizzate ai fini catastali ai sensi dell’ art.19 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”.

Che si tratta non solo di immobili fantasma o abusivi, cioè irregolari sul piano edilizio-urbanistico, ma anche di immobili che sono stati oggetto di regolari interventi edilizi manutentivi (ad esempio  frazionamenti, accorpamenti di unità immobiliari, sottotetti, seminterrati ) o semplicemente modificativi della funzionalità; per i quali fino a qualche tempo addietro addirittura non sussisteva l’ obbligo di denuncia delle variazioni catastali.

Che peraltro è  tuttora in vigore la normativa del cosiddetto piano casa che prevede interventi in deroga agli strumenti urbanistico/edilizi.

Che il termine del 31 dicembre 2010, soprattutto alla luce del fatto che non è stata varata alcuna normativa di coordinamento con le norme che disciplinano le irregolarità edilizio/urbanistiche, appare allo stato difficile da rispettare.

Che non ha senso alcuno mettere oggi fuori legge una serie di situazioni che ben potrebbero recuperarsi con un lasso di tempo più ampio. 

Si chiede che il Governo voglia disporre la proroga del suddetto termine, inserendo opportunamente il provvedimento nel “Decreto Mille Proroghe”.

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Case di ringhiera – Dichiarazione di Achille Colombo Clerici al Corriere della Sera in sede di intervista pubblicata in data 22 dicembre 2010

dicembre 22, 2010

Case di ringhiera – Dichiarazione di Achille Colombo Clerici al Corriere della Sera in sede di intervista pubblicata in data 22 dicembre 2010:   

Le case di ringhiera a Milano presentano un modello abitativo che costituisce l’anello di congiunzione fra la corte agricola  ed il condominio operaio.

La loro storicità sta dunque nell’essere una  tipologia edilizia di passaggio dalla cultura della città agricolo-commerciale dei primi dell’Ottocento alla cultura della città industriale-finanziaria dei primi del Novecento.

Oggi, la loro condizione urbana dipende dalla qualità del quartiere.

Nelle zone centrali, eleganti, storiche le case di ringhiera sono state oggetto di operazioni di recupero curate nello stile e nella qualità.

Il loro fascino deriva dal fatto che esse propongono una vita di una certa vivacità; non solo improntata a quella dell’antico cortile milanese nel quale convergeva la vita esterna della famiglia, ma vagamente riecheggiante anche la vita bohemienne.

Attirano giovani coppie, managers, operatori nel campo della comunicazione, della moda, del design, delle arti figurative, che fanno tendenza.

Nelle zone popolari e periferiche le case di ringhiera sono rimaste nell’abbandono e nel degrado, spesso occupate da immigrati che vi trovano la prima accoglienza.

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Donne, sesso e religione – Convegno Fondazione Donna a Milano Onlus – Palazzo Cusani dicembre 2010

dicembre 21, 2010

Assoedilizia, invitata nella persona del suo Presidente Achille Lineo Colombo Clerici, ha partecipato con un suo rappresentante al Convegno “Donne, Sesso e Religione”, tenutosi a Milano il 16 dicembre presso il Circolo di Presidio dell’Esercito di Palazzo Cusani.

Il Convegno, organizzato dalla Fondazione Donna a Milano Onlus, ha visto la partecipazione di illustri ospiti e di una prestigiosa platea.

La prima parte dell’incontro ha registrato i saluti della Presidente della Fondazione prof.ssa Maria Rita Gismondo, che ha sottolineato quanto sia fondamentale parlare di questi argomenti per la valorizzazione della specificità femminile; dell’Assessore alla Salute del Comune di Milano Gianpaolo Landi di Chiavenna, che ha fatto notare quanto all’Istituzione pubblica milanese stia a cuore la condizione femminile e la sua promozione; e del Gen. Camillo de Milato, comandante militare Esercito Lombardia.

Il pubblico ha seguito le relazioni.

Il dott. Ferrero ha letto l’intervento dell’on. Ombretta Carulli Fumagalli, docente di diritto canonico ed ecclesiastico dell’Università Cattolica del Sacro Cuore, che ha posto in luce il valore nel mondo cattolico dell’eterossessualità, del matrimonio nel diritto canonico e le implicazioni che esso ha nelle relazioni interpersonali. Ha citato lo storico Le Goff : “Il corpo è stato dimenticato dalla storia e dagli storici. Ma continua ad avere un ruolo importante nella vicenda storica”. E a partire da questa affermazione ha affermato che le religioni, con la loro tensione al soprannaturale ed insieme con il loro radicamento nella realtà d’ogni giorno, ne sono le prime consapevoli, come sono consapevoli che quella dimensione vada integrata.

Sono intervenute, quindi, Maryan Ismail, presidente dell’associazione “Donne in Rete per lo Sviluppo e la Pace” e la prof.ssa Donatella Dolcini, docente di cultura indiana dell’Università degli Studi di Milano, che hanno fornito un quadro della  sessualità nella cultura islamica e hindi.