Archivio per settembre 2009

Comunicato stampa Assoedilizia: L’impatto della crisi sul mercato immobiliare e le previsioni sulla ripresa

settembre 30, 2009

CNBC Class Intervista al Presidente di Assoedilizia Colombo Clerici

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

 Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%),  Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi  economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono  maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.

  Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

 Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

 Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè  legati all’utilizzazione diretta dell’immobile)  che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.

 Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.

Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.

 Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.

 Si potrebbe diversamente innescare un  effetto domino assai preoccupante.

 Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i  flussi di denaro.

 I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

 Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

 Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

 Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante  il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

 Considerato che, a causa dell’assenza di  una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.

Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota  Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a  1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

 Ma gli effetti positivi saranno:

 – far emergere il “sommerso” nel settore della locazione ( una stima questa che presenta margini di incertezza);

 – incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;

 – recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef,Registro ed ICI.

 – generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA)

 Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.

 A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni  di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

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Immigrazione: tra identità e pluralismo culturale – Articolo di Benito Sicchiero

settembre 30, 2009

All’Università Cattolica di Milano la Seconda Conferenza Nazionale sull’Immigrazione organizzata dal Ministero dell’Interno e dell’Anci-Associazione  Nazionale Comuni Italiani.  Una rassegna completa di informazioni e di dati con il denominatore del problema sicurezza.

 Benito Sicchiero

  Con la “due giorni” della seconda Conferenza nazionale sull’immigrazione organizzata a Milano dal Ministero dell’Interno e dall’Anci e ospitata nell’Università Cattolica abbiamo assistito alla – probabilmente – più ampia e accurata analisi di un fenomeno che coinvolge ampiamente il Paese.  Quello comunemente definito degli extracomunitari. Fenomeno che per la sua “giovinezza” (fino a pochi decenni or sono l’Italia era un Paese di emigranti, non di immigrati) ha preso in contropiede un po’ tutti: opinione pubblica, governi locali e regionali, analisti, sociologi, economisti, docenti e quant’altro, e sul quale la politica si è buttata a pesce alla ricerca di facili consensi.

 Plauso meritato quindi a chi si adopera per separare il grano dalle erbacce, anche con una serie impressionante di dati e cifre. Talvolta sconcertanti perché poco pubblicizzati.

 Nella prima giornata, di fronte a un parterre qualificato che ha visto la presenza dei rappresentanti delle forze economiche, sociali, politiche e religiose – tra cui il Presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici – il Sindaco di Milano Letizia Moratti ha enumerato tre priorità: maggiore capacità degli enti locali di gestire il fenomeno; risorse sul territorio; rafforzare gli accordi internazionali per migliorare le condizioni di vita nei Paesi di origine della migrazione onde fermare la fuga dei suoi cittadini.

 Con il Prefetto di Milano Gianvalerio Lombardi si sono puntualmente elencati gli elementi di collaborazione tra lo Stato e le amministrazioni locali; mentre il Presidente della Regione Lombardia Roberto Formigoni ha avanzato la proposta del “federalismo dell’immigrazione”: superare il sistema centralizzato e trasferire alle Regioni la competenza sui flussi decidendo un tot per Comune, amministrazione, realtà territoriale.

 Anche Sergio Chiamparino, Sindaco di Torino ma qui in veste di Presidente dell’Anci ha chiesto un piano nazionale per l’integrazione con una verifica di tutte le strade finora percorse. Precedendo la linea di intervento di Zygmunt Bauman, Ordinario di Sociologia all’Università di Leeds, secondo il quale bisogna trovare soluzioni globali a problemi locali, non viceversa come è stato finora.

 E bisogna fare in fretta. Giuseppe De Rita, Presidente del Censis, “noi italiani non sappiamo più fare comunità”, ha indirettamente richiamato il pericolo di uno scontro sociale confermato da cifre choc: il numero di stranieri in Italia è raddoppiato in 10 anni e secondo le previsioni di Nomisma nel 2020 saranno 6 milioni e 300.000, 10 milioni e 600.000 nel 2050. Paura? C’è, ma – dice Andrea Riccardi, fondatore della Comunità di Sant’Egidio – è necessario vincerla con la razionalità e la solidarietà.

 Nella tavola rotonda “A ognuno il suo lavoro:  un quadro tecnico e politico complesso” aperto da Mario Morcone, Capo Dipartimento Immigrazione del Ministero dell’Interno, si sono susseguiti amministratori pubblici di diversa tendenza politica: Flavio Zanonano, Sindaco Pd di Padova ha denunciato il pericolo di ghetti sia nelle città che nelle scuole; Massimo Giordano, sindaco leghista di Novara, ha rivendicato la possibilità di governare l’immigrazione attraverso iniziative che accomunino italiani e stranieri; conferma Graziano del Rio, Pd, Sindaco di Reggio Emilia, secondo il quale bisogna condividere un pacchetto minimo di valori non mediabili.

 Altri interventi tra i più interessanti sono arrivati nel pomeriggio, quando stampa e radiotelevisioni avevano abbandonato le figure politiche di primo piano e i lavori del mattino; interventi perciò destinati agli addetti ai lavori, come quelli del “Tavolo 3” “I luoghi dell’integrazione: casa, scuola e sanità” coordinato da Francesca Martini, Sottosegretario al Ministero del Lavoro e della Salute.

 Gli extracomunitari, parliamo ovviamente dei regolari,  pagano di tasse 3,6 mld di euro; ad essi lo Stato ritorna, con servizi vari – dalla sanità alla scuola alla casa – 886 mln di euro, un quarto. Quasi rispondendo alla relazione mattutina di Giulio Boscagli, Assessore regionale alla famiglia (gli alunni stranieri in Lombardia sono oltre 150.000 e costituiscono il 10 per cento degli alunni della Regione, è inaccettabile che ci siano sezioni con il 90% di Immigrati), Maria Santerini ha affermato che su 57.000 scuole italiane, il 30% ha presenza di immigrati che è esorbitante soltanto in 22 scuole. Per quanto riguarda la casa, è stato dimostrato come la percentuale di alloggi pubblici destinata agli extracomunitari sia inferiore alla percentuale della loro presenza sul territorio. A Milano – ha detto l’Assessore alla Casa Gianni Verga –  in conseguenza dell’assenza trentennale di una politica nazionale del settore, oggi necessitano 20.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica da destinare a italiani ed immigrati: è possibile offrirne soltanto 1000-1200. Nel successivo intervento si toccato il tema degli irregolari (molto più numerosi di quanto dicano le stime): una manna per molti. 

Dall’imprenditore che li assume in nero allo Stato che racimola un po’  di euro grazie alle tasse connesse alle sanatorie.

 Accanto a questi dati e cifre poco noti, altri più pubblicizzati: gli stranieri presenti in Italia sono oltre il 6% della popolazione, vale a dire circa 3.600.000; hanno inviato nel 2008 nei Paesi d’origine quasi 6,4 mld di euro, il 20,4% dalla Lombardia (poi c’è ovviamente il denaro che non transita attraverso le strutture deputate): dalla Lombardia sono quindi usciti poco più di un miliardo e 300 mln di euro.

 Immigrati e sicurezza. Per quanto riguarda la criminalità violenta (omicidi, rapine, stupri ecc.), in media gli autori stranieri sono 6 volte più numerosi degli italiani nel Centro Italia, Nordest e Nordovest, 4 volte nel Sud e Isole; per la criminalità appropriativa (furti, scippi, ecc.) 15 volte superiori nel Centro, 13 nel Nordest, 11 nel Nordovest, 6 nel Sud e Isole. Ma i fondi destinati all’integrazione sono risibili. Nel triennio 2007-2009 le risorse complessive (quota comunitaria e quota nazionale) sono state di 43 mln di euro, pari a circa 12 euro per immigrato.

 Nella giornata conclusiva, sabato, preceduta dalla relazione dei coordinatori delle sessioni tematiche, riflettori sul Ministro dell’Interno Roberto Maroni, che ha concluso i lavori suscitando anche una vivace contestazione sui respingimenti da parte di un gruppo di partecipanti. Maroni ha attaccato la Commissione Europea che, sul tema delle politiche per l’immigrazione, “ha agito poco e male”, lasciando ai Paesi che si affacciano sul Mediterraneo – Italia, Spagna e Grecia – l’onere di definire politiche nazionali inefficaci e in competizione tra loro. Ciò consente ai mercanti di uomini – ha proseguito il Ministro – di spostare i flussi di clandestini sfruttando la maggiore o minore rigidezza delle diverse politiche anti immigrazione. Queste politiche diverse sono la prima delle criticità; le altre sono: più investimenti nelle politiche sociali per l’integrazione e più investimenti per lo sviluppo nei Paesi che alimentano i flussi. 

Concludendo con la proposta di trasformare la Conferenza Nazionale sull’Immigrazione in una conferenza permanente con l’Anci e le Regioni.

 L’intervento di Maroni è stato preceduto dalla tavola rotonda “Mediterraneo tra Nord e Sud, modelli a confronto” condotta da Gianni Riotta, Direttore del Sole 24 Ore; introduzione di Giuliano Amato, ex Ministro dell’Interno, partecipanti Antonio Camacho Vizcaino, Sottosegretario del Ministero dell’Interno spagnolo, Vasco Errani, Presidente della Conferenza dei Presidenti delle Regioni, Pierre Lellouche, Sottosegretario del Ministero degli Esteri francese, Chakib Ben moussa, Ministro dell’Interno del Marocco.

 Nella società dell’incertezza, come ha detto il Rettore  Lorenzo Ornaghi, il pluralismo non può essere considerato antagonista all’identità, che anzi rafforza e completa. Il rispetto della legalità e della sicurezza dei cittadini non può essere disgiunto dalla garanzia dei diritti umani riconosciuti nell’ordinamento nazionale e internazionale, né può portare a trascurare stati di necessità e doveri da sempre radicati nel cuore degli italiani.

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Incontri: Giovanni Muzio – Articolo dell’Ing. Vittore Ceretti

settembre 21, 2009

Giovanni Muzio

 Nasce a Milano nel 1893. Studia a Bergamo, Pavia e Milano dove si laurea nel 1915 in architettura civile. Soggiorna in Veneto: Vicenza, Bassano, Verona e nel Friuli. Alla fine del conflitto, come membro militare della Conferenza per la pace, viene inviato a Parigi alternando il lavoro nella capitale con brevi viaggi in Europa.
Nel 1920 con gli architetti
De Finetti, Lancia e Ponti apre lo studio in via Sant’Orsola: è tra i principali animatori delle iniziative contro il restauro in stile dei monumenti e della battaglia in favore della nuova architettura propugnando un richiamo all’ordine nel nome della tradizione classica e del rifiuto dell’internazionalismo.
Nel 1924 fonda con Alberto Alpago Novello e De Finetti il Club degli Architetti Urbanisti.
Partecipa attivamente alla vita culturale milanese e nazionale collaborando a “Il Primato” e “La Casa”, scrivendo regolarmente sulla rivista socialista “Popolo e Arte” e su “Emporium”.
Nel 1926 con gli urbanisti Alpago Novello, De Finetti, Buzzi, Cabiati, Ferrazza, Gadola, Lancia, Marelli, Minali, Palumbo, Ponti, Reggiori concorre per il piano urbanistico di Milano ottenendo il secondo premio.
Nel 1930 consegue la libera docenza in edilizia cittadina e dal 1936 e fino al 1953, è incaricato di urbanistica alla nuova facoltà di architettura del Politecnico di Milano, contemporaneamente detiene la cattedra di composizione architettonica alla facoltà di architettura del Politecnico di Torino (1936-1951). Dal 1951 al 1963 è ordinario di architettura (edilizia) alla facoltà di Ingegneria di Milano.

Accademico d’Italia nel 1939 fino al 1945; medaglia d’oro dei benemeriti dell’Arte nel 1942; Accademico di San Luca dal 1954, di cui sarà presidente nel 1965-66 e nel 1971-72; medaglia d’oro di benemerenza del Comune di Milano nel 1955; Presidente della terza sezione del Consiglio Superiore della Belle Arti nel 1955-57; Membro del Consiglio Nazionale delle Ricerche nel 1957-58; medaglia d’oro dei benemeriti della Scuola, della Cultura e dell’Arte nel 1960; medaglia d’oro al merito civico del Comune di Bergamo nel 1962.
In Val d’Aosta incaricato dalla Società Idroelettrica Piemontese, opera con continuità dagli anni ‘20 progettando le centrali di Covalou (1926), Maen (1928), Promeron (ora dimessa) e Isollaz (1929) e più tardi alla fine degli anni ’50 Valpelline, e in provincia di Sondrio, Lanzada.
Tra le sue principali opere, oltre al Palazzo del Governo di Sondrio, si ricordano a Milano: l’edificio in Via Moscova a Milano detta Cà Brüta (1919); in collaborazione con altri noti architetti e scultori, il monumento ai Caduti della prima guerra mondiale in Largo Gemelli (1928); la sistemazione dell’ex convento di Sant’Ambrogio nell’Università Cattolica del Sacro Cuore in Largo Gemelli (1927); il Tennis Club in via Arimondi (1931) il Palazzo dell’Arte al Parco Sempione (1931); la Chiesa di S. Maria Annunciata in Chiesa Rossa in Via Neera (1932); il Palazzo della Cassa Di Risparmio delle Province Lombarde in Via Verdi (1937); il Palazzo dell’Amministrazione Provinciale in Via Vivaio (1938); Palazzo del “Popolo d’Italia” in Piazza Cavour (1938); il Convento di S. Angelo e Angelicum in Piazza S. Angelo (1939-1958); la Torre in Via Turati a Milano (1966-1969) e la Basilica dell’Annunciazione a Nazareth, Israele (1959); Muzio muore a Milano nel 1982. 

 

Prima di conoscere personalmente Giovanni Muzio già avevo visto e ammirato le sue realizzazioni più note a Milano. L’amicizia con i suoi nipoti Pici Cita e Franco Sironi mi diede l’occasione di incontrarlo l’anno in cui assumeva la direzione dell’Istituto di Edilizia al Politecnico.
A lui avevano parlato del mio desiderio di entrare al suo Istituto e della mia idoneità (i due esami di composizione architettonica del quarto e quinto anno erano stati superati con due trenta e lode), sia il professor Paolo Chiolini, sia l’assistente ingegner Mario Falcetti che mi avevano seguito nel corso dei due ultimi anni del Poli. Fu quindi facile per me entrare, due mesi dopo la laurea, nell’Istituto di Edilizia che per merito suo ebbe un nuovo vigoroso sviluppo.
Tra gli assistenti presenti all’Istituto in quegli anni, ricordo Leonardo Fiore, Carlo Rusconi Clerici, Marcello Grisotti, Giulio Minoletti, Mauro Falcetti e Paolo Valenti.
Tra i laureati di quegli anni, che poi hanno operato nello scenario milanese o come ingegneri o impresari, ricordo gli amici Pedercini, Brenta, Pizzi, Fidanza, Fioruzzi, Giuliani, Bosisio, Candiani, Agnoletto, Pessina, Frisia, Terragni, Legnani, Piccaluga, Losio e De Bernardinis.
Purtroppo per ragioni di sovraccarico di lavoro professionale dopo dieci anni lasciai l’incarico all’Istituto e gli incontri con Muzio, per quanto casuali, furono sempre calorosi e riflettevano reciproca simpatia e considerazione.
I suoi 57 anni e soprattutto quanto aveva già realizzato nella sua vita professionale, mi incutevano un grande rispetto.
Pochi architetti hanno saputo coinvolgere giovani artisti della loro epoca così come invece fece Muzio affidando incarichi a Sironi, Manzù, Wildt, Castiglioni e Usellini.
Il ricordo dei viaggi da lui promossi per i laureandi del suo Istituto e per gli assistenti a partire dal 1951 è ancora vivissimo.
Muzio: il basco blu, il toscano sovente in bocca e una erre particolarissima e inconfondibile.
La conversazione nel corso delle visite, ma soprattutto le considerazioni e l’aneddottica che vivacizzavano le cene serali, mi sono rimaste impresse a conferma della preparazione, sensibilità, vivacità dell’uomo: i suoi racconti di viaggi in idrovolante con Amundsen in Svezia e Norvegia durante i suoi primi anni d’esperienza professionale e poi dei rapporti con Emil Nolde, Paul Bonatz e con Auguste Perret.
Dove ebbi conferma, con emozione, del rapporto amichevole che Muzio aveva con grandi personaggi della sua epoca fu quando, in uno dei viaggi dei laureandi a Parigi nel 1952, andammo alla Nunziatura Apostolica dove ci ricevette il Cardinal Roncalli futuro Papa Giovanni XXIII. Ovviamente fu un duetto divertentissimo con battute in “bergamasco” terra di origine di entrambi.
Due sere a Parigi una al ristorante “Lapérouse” e l’altra “Au Pied de Cochon” quando ancora esistevano Les Halles.
A Monaco di Baviera volle andare alla “Hofbräuhaus”, la storica birreria dove ebbe inizio il nazismo, e raccontò divertito di come aveva visto prima della guerra buttare gli ubriachi sulla paglia sotto una tettoia in cortile per creare nuovi posti a sedere.
Il fatto che tutte le città che noi visitavamo fossero da lui già conosciute profondamente da Parigi, a Monaco di Baviera, Dusseldorf, Amburgo, Lubecca, Basilea, ci dava sempre la possibilità di avere in lui una guida sicura.
Il suo apprezzamento per i grandi architetti delle città anseatiche e per Berlage mi confermarono l’origine dell’ispirazione e del corretto impiego dei componenti di tante sue importanti opere. Analogamente la considerazione che aveva di August Perret mi diede conferma dell’origine del rigore del suo costruttivismo.
Nel corso degli incontri con i tecnici preposti alla ricostruzione delle città tedesche sovente manifestava la sua insofferenza nei riguardi delle presentazioni troppo prolisse di nuovi piani regolatori o di nuovi progetti e senza ascoltare il relatore si muoveva nella sala per esaminare personalmente i pannelli, i grafici e i modelli che più lo interessavano.
La sua capacità di sintesi in quelle occasione di incontri come nelle visite ai musei rivelavano la sua sensibilità e il suo carattere che lo portavano per alcuni momenti nei nostri viaggi ad essere un “autonomo” il che rendeva poi gradita la ripresa della conversazione che si arricchiva ovviamente delle riflessioni maturate durante la sua diserzione temporanea dal gruppo.
Ho avuto la fortuna alcuni anni orsono dopo la sua scomparsa di dover intervenire professionalmente per un difficile restauro sulle facciate della torre di via Turati dove ho potuto constatare tutta una serie di elementi compositivi e di dettagli progettuali che mi hanno dato la conferma della sua grande esperienza e della sua costante ricerca per rinnovarsi con l’impiego di nuovi materiali ma soprattutto di nuove tecnologie.
Lo rividi alla televisione quando “l’intellighentia” dei critici negli Anni ’80 dopo anni di disinteresse interessato o superficiale riprese a considerare la validità della sua “lezione” di grande protagonista dell’architettura italiana.
Come tutti i grandi architetti della sua epoca acquarellava con risultati di grande efficacia: ricordo in particolare di aver visto in casa Cita un delizioso schizzo di una villa del Palladio.
Scoprii che Muzio era rimasto orfano di padre giovanissimo quando, alla morte di mio padre ottantenne, mi scrisse un’affettuosa lettera nella quale mi diceva d’aver invidiato tutta la vita coloro che avevano goduto a lungo la presenza dei genitori.

 

Espropriazione per pubblica utilità – Note dell’Avv. Bruna Vanoli Gabardi – Assoedilizia

settembre 17, 2009

L’espropriazione per pubblica utilità é disciplinata dal D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità” coordinato e aggiornato con le modifiche introdotte dalla legge 1 agosto 2002, n. 166, dal Dlgs. 27 dicembre 2002, n. 302, dal Dlgs. 27 dicembre 2004, n. 330 ed infine dall’art. 2 comma 89 legge 24 dicembre 2007 n. 244, norma, quest’ultima, emanata a seguito ed in forza della sentenza della Corte Costituzionale n. 348 del 2007.
Premessa di legittimabilità del provvedimento di esproprio é il riscontro dei tre elementi previsti dalla Carta Costituzionale e cioè: la previsione legislativa, il pubblico interesse ed il giusto indennizzo.
La legittimazione  ad emanare gli atti del procedimento espropriativo é in capo all’autorità competente alla realizzazione dell’opera pubblica o di pubblica utilità che dovrà, prima di arrivare al decreto di esproprio, verificare che vi sia stata una valida ed efficace dichiarazione di pubblica utilità in base alla normativa vigente e che sia stata determinata, anche se in via provvisoria, l’indennità di esproprio.

 La problematica più rilevante si é evidenziata nell’ambito della determinazione della misura della indennità da liquidarsi al soggetto privato destinatario di un provvedimento espropriativo.
Si sono susseguite disposizioni diverse ma pur sempre legate ad un criterio di valutazione parziale del valore del bene che esce dalla disponibilità del soggetto privato per essere destinato alla realizzazione di un pubblico interesse sino ad arrivare alla sentenza della Corte Costituzionale 348/2007 che, richiamando la giurisprudenza della Corte europea: ”Poiché i criteri di calcolo dell’indennità di espropriazione previsti dalla legge italiana porterebbero alla corresponsione, in tutti i casi, di una somma largamente inferiore al valore di mercato (o venale), la Corte europea ha dichiarato che l’Italia ha il dovere di porre fine ad una violazione sistematica e strutturale dell’art.1 del primo Protocollo della CEDU, anche allo scopo di evitare ulteriori condanne della Stato italiano in un numero rilevante di controversie seriali pendenti davanti alla Corte medesima”, dichiara l’illegittimità costituzionale dell’art. 5-bis, commi 1 e 2, del decreto legge 11 luglio 1992, n. 333 convertito con modificazioni nella legge 8 agosto 1992, n. 359 e, in via consequenziale, dell’art.37, commi 1 e 2, del D.P.R. 327/2001.
Nella sentenza la Corte dà anche delle indicazioni sulla possibilità di introdurre limitazioni alla configurabilità del pieno indennizzo: ”Valuterà il legislatore se l’equilibrio tra l’interesse individuale dei proprietari e la funzione sociale della proprietà debba essere fisso e uniforme, oppure, in conformità all’orientamento della Corte europea, debba essere realizzato in modo differenziato, in rapporto alla qualità dei fini di utilità pubblica perseguiti. Certamente non sono assimilabili singoli espropri per finalità limitate a piani di esproprio volti a rendere possibili interventi programmati di riforma economica o migliori condizioni di giustizia sociale.”
Dalle statuizioni e direttive di principio formulate dalla Corte Costituzionale deriva l’art. 2 comma 89 della legge 24 dicembre 2007, n. 244 che statuisce per l’espropriazione delle aree edificabili la corresponsione di una indennità determinata nella misura pari al valore venale del bene ad eccezione dell’ipotesi che preveda una espropriazione finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale per cui l’indennità viene ridotta del 25%.

 Fondamentale l’interpretazione di quali siano le aree edificabili.
In primo luogo il dettato normativo: “Ai soli fini dell’applicabilità delle disposizioni della presente sezione, si considerano le possibilità legali ed effettive di edificazione, esistenti al momento dell’emanazione del decreto di esproprio o dell’accordo di cessione. In ogni caso si esclude il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente”(art.37 comma 3 T.U.).
I criteri e i requisiti per valutare l’edificabilità di fatto dell’area sono definiti con regolamento da emanare con decreto del Ministro delle infrastrutture e trasporti”.
“Fino alla data di entrata in vigore del regolamento di cui al comma 5, si verifica se sussistano le possibilità effettive di edificazione, valutando le caratteristiche oggettive dell’area” (commi 5 e 6 T.U.)
L’unica esclusione espressa dalla legge riguarda le aree interessate da un vincolo di inedificabilità assoluta. Si parla dei vincoli definiti conformativi cioè quelli che per la loro intrinseca natura escludono l’edificabilità anche di fatto.
Occorre allora prendere in considerazione la giurisprudenza: vedasi, ad esempio, la sentenza della Cassazione n. 3189/2008:
“….questa Corte ha costantemente affermato che il carattere edificatorio del terreno espropriato può essere desunto, oltre che dalla destinazione risultante dagli strumenti urbanistici adottati o in via di adozione, da altri elementi certi ed obiettivi che attestino una concreta attitudine all’edificazione, come ubicazione, accessibilità, sviluppo edilizio della zona circonvicina, esistenza di servizi pubblici essenziali………..D’altra parte, secondo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, la inclusione di un’area nella zona omogenea destinata alla espansione edilizia dell’aggregato urbano concreta l’attributo di edificabilità di quell’area, indipendentemente dalle condizioni di fatto eventualmente influenti sull’apprezzamento economico di mercato
In attesa della emanazione del regolamento del Ministero delle infrastrutture e trasporti, previsto dal comma 4 dell’art. 37 T.U. di cui sopra, ci troveremo sempre di fronte, nella valutazione delle singole aree, ai criteri discrezionali che verranno adottati dai vari periti che dovranno fare le stime.

 Si parla quindi, e finalmente, di valore venale del bene con l’unica eccezione introdotta per le fattispecie di espropriazione finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale.
E qui la lettera della legge rischia di dare forma a seri problemi di individuazione di questi interventi. Quando si parla, infatti, di riforma economico-sociale ci si riferisce, generalmente, a programmazioni politiche da attuarsi mediante leggi e atti amministrativi che possono essere i più vari con la conseguenza che vi sarà, in ogni caso, una certa difficoltà ad individuare quali di questi provvedimenti legislativi e amministrativi dovranno essere assoggettati alla disciplina derogatoria della norma generale.
Un orientamento potrebbe essere quello di vedere l’applicabilità della riduzione quando il sacrificio della proprietà privata é giustificato dalla necessità di realizzare interventi di carattere sociale (elemento espresso, del resto, dalla stessa sentenza della Corte), onere che non si giustifica quando l’espropriazione é diretta a realizzare opere che, anche se pubbliche o di interesse generale, hanno però valenza economica, in quanto produttive di beni e servizi.

 Altro punto da segnalare per difficoltà interpretative é il comma 7 dell’art. 37 del Testo unico che prevede la riduzione dell’indennità da corrispondersi “ad un importo pari al valore indicato nell’ultima dichiarazione o denuncia presentata dall’espropriato ai fini dell’imposta comunale sugli immobili prima della determinazione formale dell’indennità …….qualora il valore dichiarato risulti contrastante con la normativa vigente ed inferiore all’indennità di espropriazione come determinata in base ai commi precedenti”.
Per l’applicabilità della riduzione la norma prevede la configurabilità di due elementi che devono coesistere e cioè l’inferiorità del valore dichiarato rispetto all’indennità e il contrasto con la normativa vigente. Ma allora la riduzione non potrà essere applicata in tutte le fattispecie in cui si riscontri un valore di indennità superiore a quello dichiarato ma esclusivamente nelle ipotesi in cui il valore inferiore abbia la sua fonte in una violazione di legge. Soltanto, quindi, quando il privato non abbia applicato una norma o l’abbia applicata male.

 Il quadro della determinazione dell’indennità di espropriazione secondo la normativa vigente indicata é complessivamente il seguente:

Esproprio di aree edificabili
L’indennità va determinata nella misura pari al valore venale del bene e viene ridotta del 25% quando l’espropriazione é finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale.
Nelle ipotesi in cui vi sia stato un accordo di cessione o l’accordo non sia stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato oppure nell’ipotesi in cui sia stata offerta all’espropriato una indennità provvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli otto decimi di quella determinata in via definitiva, l’indennità é aumentata del 10%.

Esproprio di aree non edificabili
L’indennità viene determinata sulla base del valore agricolo tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo o, se l’area non è effettivamente coltivata, commisurandola al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona

Esproprio di aree legittimamente edificate.
L’indennità é determinata nella misura del valore venale se l’edificazione é legittima.
Se invece l’intervento é stato realizzato, in tutto o in parte senza provvedimento di assentibilità l’indennità viene calcolata tenendo conto della sola area di sedime o della sola parte della costruzione realizzata legittimamente.
Nell’ipotesi sia pendente una procedura di sanatoria della costruzione é l’autorità espropriante che, sentito il Comune, ne accerta la sanabilità ai soli fini della corresponsione della indennità.
Si intende, quindi, per opera legittima anche quella sanata. 

La Regione Lombardia, nell’esercizio della potestà legislativa concorrente in ordine alle espropriazioni strumentali alle materie di sua competenza (art.5 comma 1 T.U. 327/2001) ha emanato la legge 4 marzo 2009 n. 3 “Norme regionali in materia di espropriazione per pubblica utilità”
La normativa é di formazione troppo recente per poter essere oggetto di interpretazioni approfondite. Sino da ora, però, evidenzia punti problematici.
E’ ben vero, infatti, che le Regioni esercitano la potestà legislativa concorrente in ordine alle espropriazioni strumentali alle materie di propria competenza (art.5 comma 1 Testo Unico), ma questa potestà in ogni caso deve essere esercitata nel rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale e dei principi generali dell’ordinamento giuridico di cui alle disposizioni contenute nel Testo Unico.
Vediamo alcuni punti della disciplina.
Fra le autorità esproprianti la legge inserisce (art.3 comma 1 lettera c) le società a totale o a maggioritaria partecipazione pubblica che hanno la proprietà o la gestione delle reti e degli impianti ad esse collegati per la fornitura di servizi pubblici.
Vi é qui la precisa identificazione di una particolare categoria di soggetti di diritto privato che si vedono attribuire direttamente il potere di autorità espropriante.

 La dichiarazione di pubblica utilità si intende disposta (art.9 comma 1 lettera a) quando l’autorità espropriante approva il progetto definitivo ovvero il progetto preliminare, o il programma triennale delle opere pubbliche o il piano attuativo o, ancora, (lettera b) quando “in base alla normativa vigente, equivalgono alla dichiarazione di pubblica utilità: l’approvazione di uno strumento di pianificazione territoriale, anche di settore o attuativo, la determinazione finale di una conferenza di servizi o il perfezionamento di un accordo di programma o di altro strumento di programmazione negoziata, ovvero il rilascio di una concessione o di un atto avente effetti equivalenti”.
Desta una certa perplessità l’inserimento nell’elenco di strumenti, quale ad esempio il programma triennale, che in quanto atto di progettazione non sembra proprio potere essere investito delle caratteristiche e dei contenuti che dovrebbe avere la dichiarazione di pubblica utilità 

L’art. 14 della legge prevede che i decreti per l’occupazione anticipata, previsti dagli artt. 22, comma 1, 2 e 22 bis del T.U. e dalla L. 21 dicembre 2001, n. 443, in materia di infrastrutture e insediamenti produttivi strategici ed altri interventi per il rilancio delle attività produttive, siano emessi nei casi che vengono così elencati e che riguardano: opere di urbanizzazione primaria, di difesa del suolo e di regimazione delle acque pubbliche; opere relative agli impianti di interesse generale in materia di trasporti,telecomunicazioni, acque, energia, teleriscaldamento e distribuzione di combustibili e carburanti a basso impatto ambientale; interventi di edilizia sanitaria.
La norma regionale prefigura le categorie di opere che rivestono carattere di urgenza mentre la legge statale rimanda la relativa qualificazione alle singole situazioni che di volta in volta si possano presentare.

 Per quanto riguarda la valutazione di edificabilità delle aree (materia di estrema importanza dal momento che l’indennità di esproprio per le aree edificabili viene valutata col criterio del valore venale), mentre la legge statale prevede che la valutazione vada fatta prendendo in considerazione l’edificabilità legale e quella di fatto e che quest’ultima debba essere riempita di contenuti con decreto del Ministro delle infrastrutture e, infine, che sino alla emanazione di tale regolamentazione si debba verificare la sussistenza delle possibilità effettive di edificazione valutando le caratteristiche oggettive dell’area, la legge regionale va a normare l’edificabilità di fatto stabilendo che “un’area possiede i caratteri dell’edificabilità di fatto se nell’ambito territoriale in cui l’area stessa é inserita sono già presenti, o comunque in fase di realizzazione, una o più delle opere di urbanizzazione primaria richieste dalla legge”.(art. 18 comma 1):
Introduce anche il principio che il solo requisito della edificabilità legale sia di per sé necessario e sufficiente al riconoscimento della vocazione edificatoria dell’area ai fini espropriativi (art.18  2 comma) 

Avv. Bruna Vanoli Gabardi    

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XXIX Incontro di Studio Ce.S.E.T. – Università degli Studi di Milano

settembre 15, 2009

Centro Studi di Estimo e di Economia territoriale
Università degli Studi di Milano – Dipartimento di Economia e Poltica Agraria, Agro-alimentare e Ambientale

 XXIX Incontro di Studio Ce.S.E.T.

 La Valutazione degli Investimenti Infrastrutturali Urbani ed Extraurbani
Aspetti Giuridici, Estimativi ed Ambientali

  Milano 16-17 ottobre 2009
Università degli Studi di Milano – Aula Magna
Via Festa del Perdono, 7

 con il patrocinio di Assoedilizia

 Programma del Convegno

 16 ottobre 2009

h. 9.00                         Registrazione dei partecipanti

h. 9.30                         Saluto Presidente Ce.S.E.T.
                                       Prof. Augusto MARINELLI
                                       Magnifico Rettore Università degli Studi di Firenze 

                                       Saluto delle Autorità

 

I Sessione

 
Chairman:                    Prof. Luigi COSTATO
                                         Università di Ferrara

 h. 10.00                       Il quadro finanziario degli investimenti
                                        
Prof. Andrea BOITANI
                                         Università del Sacro Cuore di Milano

 h. 10.20                       Il quadro delle Infrastrutture urbane
                                         
Prof. Lanfranco SENN
                                          Presidente Metropolitana Milanese s.p.a.
                                         
Università Luigi Bocconi – Milano 

h. 10.40                       La valutazione nell’ambito delle espropriazioni per pubblica utilità
                                       
Prof. Mario POLELLI
                                        Università degli Studi di Milano 

h. 11.00                       Coffee break

  

II Sessione

Chairman:                    Prof. Giuseppe STELLIN
                                         Università degli Studi di Padova 

h. 11.30                       La valutazione delle Infrastrutture extraurbane
                                       
Prof. Marco Guido PONTI
                                        Politecnico di Milano 

h. 11.50                       Le Infrastrutture nel processo di sviluppo delle aree metropolitane
                                       
Prof. Giulio MONDINI
                                        Politecnico di Torino 

h. 12.10                       La definizione delle aree strategiche e della governance delle Infrastrutture
                                       
Prof. Enrico CICIOTTI
                                         Presidente del Laboratorio di Economia Locale (LEL)
                                        
Università del Sacro Cuore di Milano

 h. 13.00                       Colazione

 h. 14.30                       Sessioni parallele
                                        
Coordinano:

                                         Prof. Enrico MARONE
                                         Università degli Studi di Firenze
                                        
Area Economico-estimativa 

                                        Prof. Paolo ROSATO
                                        Università degli Studi di Trieste
                                       
Area Urbanistica

                                       Prof. Luigi COSTATO
                                       Università degli Studi di Ferrara
                                      
Area Giuridica

 h. 16.30                       Coffee break

 h. 17.00                       Sintesi delle sessioni parallele

 h. 17.30                       Assemblea dei Soci

 h. 21.00                       Cena sociale al Castello Sforzesco di Milano

  

17 ottobre 2009

 h. 10.00                       Tavola rotonda 

Coordinamento Prof. Umberto BERTELÈ
Presidente Business School of the Politecnico di Milano

                                          Dott. Francesco BETTONI
                                          Presidente Bre.Be.Mi.

                                          Ing. Paolo BUZZETTI
                                          Presidente Ance 

                                          Prof. Giampio BRACCHI
                                          Presidente Milano-Serravalle

                                          Avv. Mario CIACCIA
                                          Amministratore Delegato BIIS Intesa–San Paolo

                                           Prof. Roberto RUOZI
                                          Presidente Touring Club Italiano 

                                          Avv. Achille Lineo COLOMBO CLERICI
                                          Presidente Assoedilizia
                                         
Vice Presidente Confedilizia

                                          Avv. Maurizio DE TILLA
                                          Presidente OUA
                                        
(Organismo Unitario dell’Avvocatura Italiana)

                                         Ing. Giancarlo MORANDI
                                         Presidente Cobat

 

Chiusura dei lavori

                                        On. Roberto CASTELLI
                                        Viceministro alle Infrastrutture

 

 

Le problematiche delle grandi aree metropolitane saranno tra i temi fondamentali sui quali nei prossimi anni, si dovrà confrontare la politica, il sistema socioeconomico e il mondo scientifico.
In considerazione della complessità ed onerosità delle iniziative che debbono essere affrontate, si rende sempre più necessario mettere a punto metodologie atte a valutare la convenienza degli investimenti e la loro sostenibilità ambientale, nonché i vincoli giuridici che condizionano le diverse iniziative.
In particolare il sistema infrastrutturale interno alle aree urbane (metropolitane, aree dismesse, ecc.) ed esterno (autostrade e grandi vie di collegamento con la città) porta a dover affrontare molteplici metodologie di valutazione che vanno dalla convenienza degli investimenti, alla determinazione delle espropriazioni, alla valutazione delle compatibilità ambientali connesse al sistema complesso e strategico dell’area vasta.
Il Convegno, proposto per il 2009, si riallaccia idealmente a quello del 1996, organizzato dal Ce.S.E.T., tenutosi sempre a Milano, sulle aree dismesse metropolitane, che già allora mise a fuoco importanti criteri e metodologie sulle problematiche urbane che oggi si possono verificare nelle aree trasformate o in via di trasformazione. Oltre a questi aspetti va sottolineato come l’Expo 2015 ha avviato una fase importante di riflessione e confronto sulle infrastrutture che interessano un vastissimo territorio del Nord Italia, con baricentro proprio Milano, aprendo un articolato dibattito sui criteri da adottare per le diverse valutazioni.

 Sponsor
Società di Progetto BREBEMI SPA
METROPOLITANA MILANESE SPA
Italcementi Group
Cobat – Consorzio Nazionale Batterie Esauste
UNO Contract

 

Convegno Ceset copertina0001
Invito Convegno Ceset_Pagina_2
Invito Convegno Ceset_Pagina_3
Invito Convegno Ceset_Pagina_4
L’invito in formato pdf e la scheda di iscrizione sono scaricabili dal sito www.assoedilizia.com

 

Comunicato stampa Assoedilizia: “Monza autodromo. Gran Premio d’ Italia anche a Roma?”

settembre 15, 2009

Dichiarazione del presidente di Assoedilizia e della Associazione Amici di Milano, Achille Colombo Clerici: 

“Chi propone o pensa di portare il Gran Premio d’Italia anche a Roma male interpreta il ruolo di ‘Roma Capitale’. 

Il suo compito, infatti, non è quello di fagocitare, quanto di meglio le altre città italiane sono riuscite a creare;  in virtù del maggior peso socio-politico e delle disponibilità finanziarie pubbliche, provviste da una legislazione speciale ed a carico dei contribuenti italiani.

Il ruolo di Roma Capitale è viceversa quello di aiutare e favorire la crescita delle altre città, come rappresentante e responsabile dei loro interessi e come garante delle loro prerogative e dei loro valori: come un fratello maggiore deve fare per proteggere i più piccoli.

Ogni diverso atteggiamento è inaccettabile ed antinazionale.”

www.assoedilizia.com
www.instat.wordpress.com

Il Presidente di Assoedilizia e Vice Presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici intervistato al Workshop Ambrosetti di Cernobbio da Radiocor 24 Ore

settembre 7, 2009

 Invito alle banche: non solo finanziamento industriale e per la grande produzione edilizia e  moratoria dei debiti per le imprese, ma anche potenziamento del credito a sostegno delle spese delle famiglie nel comparto immobiliare.

  Cernobbio – Il Presidente di Assoedilizia e Vice Presidente di Confedilizia avv. Achille Colombo Clerici, intervistato da Radiocor 24 ore sulle prospettive di ripresa dell’economia nazionale, ha indicato nell’azione delle banche un elemento fondante per il dopo crisi.

 “Rivolgo un invito alle banche:  non privilegiare esclusivamente il credito alla produzione industriale o ai grandi progetti edilizi.

 Ma sostenere l’investimento delle famiglie nella casa potenziando il sistema dei mutui per l’acquisto e per le opere conseguenti agli interventi attuativi del cosiddetto piano-casa per le ristrutturazioni e gli ampliamenti volumetrici”. 

www.assoedilizia.com